מה זה אחוז מימון?
אחוז המימון (או LTV — Loan to Value) הוא היחס בין גובה המשכנתא לבין שווי הנכס.
דוגמה פשוטה:
דירה עולה 1,000,000 ש"ח. לקחתם משכנתא של 700,000 ש"ח. אחוז המימון: 700,000 ÷ 1,000,000 = 70%.
ה-30% הנותרים — זה ההון העצמי שהבאתם מהכיס.
מה הגבולות שקובע בנק ישראל?
בנק ישראל מגביל את אחוז המימון כדי לצמצם סיכונים פיננסיים:
| סוג הרכישה | מימון מקסימלי | הון עצמי מינימלי |
|---|---|---|
| דירה יחידה (ראשונה) | 75% | 25% |
| דירה חלופית (מוכרים ישנה וקונים חדשה) | 70% | 30% |
| דירה שנייה / להשקעה | 50% | 50% |
מה קורה אם ההון העצמי שלכם נמוך?
אם הגעתם לבנק עם פחות מ-25% הון עצמי לדירה ראשונה — הבנק לא יאשר את המשכנתא בהתאם לכללים הנוכחיים.
פתרונות נפוצים:
- לחסוך עוד — לחכות שנה-שנתיים עד שההון העצמי מגיע ל-25%
- עזרת ההורים — מתנה או הלוואה שמשלימה את ההון
- לבחור דירה במחיר נמוך יותר — כך ה-25% הנדרשים קטנים יותר בשקלים
- מחיר למשתכן — בתוכנית זו יש לעיתים תנאי מימון שונים
מה חישוב ה-LTV עושה לריבית?
ככל שאחוז המימון גבוה יותר — הבנק רואה בכם סיכון גבוה יותר — ולכן עשוי להציע ריבית גבוהה יותר.
הון עצמי של 40% ייתן לרוב תנאים טובים יותר מהון עצמי של 25%. הסיבה: אם תפסיקו לשלם, הבנק יוכל לממש את הנכס ויש לו כרית ביטחון גדולה יותר.
הון עצמי: לא רק מחסכון
הון עצמי לא חייב להגיע רק מחיסכון אישי. ניתן לגייסו ממקורות שונים:
- חיסכון שוטף — הדרך הנפוצה
- קרן השתלמות (לאחר 6 שנים)
- מכירת נכס קיים
- ירושה או מתנה
- הלוואה מהורים — אם מוצגת כהלוואה, הבנק יבדוק אותה
טעות נפוצה: לחשב הון עצמי ללא ההוצאות הנלוות
הרבה אנשים חושבים: "יש לי 250,000 ש"ח — אז יכול לקנות דירה של מיליון." אבל מהון עצמי צריך לחסר גם:
בפועל, ההון העצמי "נטו" שהולך לדירה הוא פחות מהסכום הכולל שחסכתם.
לסיכום
אחוז המימון קובע כמה משכנתא תוכלו לקבל ובאיזה מחיר. הגדילו את ההון העצמי ככל שתוכלו — זה לא רק מאפשר לקנות דירה, אלא גם מוריד את הריבית ומקטין את ההחזר החודשי לאורך כל תקופת ההלוואה.