מחשבון
מחשבון מחזור משכנתא
האם כדאי למחזר את המשכנתא?
ניתן לבדוק בהוראת הקבע או בדף החשבון
השוואת תרחישי מחזור
מתי כדאי למחזר משכנתא?
מיחזור משכנתא הוא לקיחת הלוואה חדשה (בתנאים טובים יותר) לסגירת המשכנתא הקיימת. זה משתלם בעיקר כשיש פער משמעותי בין הריבית שאתם משלמים היום לריבית שאפשר לקבל כעת בשוק — אבל הפער צריך לכסות את עלויות המיחזור עצמו, לא רק "להיראות" טוב על הנייר. המחשבון למעלה משווה את ההחזר הנוכחי שלכם מול כמה תרחישים אפשריים ומראה את נקודת האיזון.
איך משתמשים במחשבון
- הזינו את יתרת הקרן, הריבית והתקופה הנותרת של המשכנתא הקיימת שלכם.
- הזינו את הריבית החדשה שהוצעה לכם (או שאתם מעריכים שתוכלו לקבל בשוק).
- הוסיפו את עמלת הפירעון המוקדם הצפויה ואת עמלת פתיחת התיק בהלוואה החדשה, אם ידועות.
- המחשבון משווה את ההחזר החודשי הישן מול החדש, ומחשב את נקודת האיזון — מתי החיסכון החודשי "מכסה" את עלות המיחזור.
הנוסחה מאחורי החישוב
המחשבון מחשב את ההחזר החודשי הנוכחי לפי שיטת שפיצר על יתרת הקרן, הריבית והתקופה שהזנתם, ומשווה אותו להחזר החודשי החדש שיתקבל תחת הריבית והתנאים החדשים. ההפרש החודשי בין שני ההחזרים, כפול מספר החודשים, מושווה לעלות החד-פעמית של המיחזור (עמלת פירעון מוקדם + עמלת פתיחת תיק) כדי לחשב את נקודת האיזון — מספר החודשים שבהם החיסכון המצטבר "מכסה" את עלות המעבר. אם התקופה שנותרה למשכנתא ארוכה מנקודת האיזון, המיחזור משתלם; אם קצרה ממנה, לרוב לא.
נקודות שחשוב לשים לב אליהן
- עמלת פירעון מוקדם היא ההוצאה המרכזית שיכולה "לבלוע" את החיסכון — היא תלויה בריבית הממוצעת שנקבעה ע"י בנק ישראל ובזמן שנותר להלוואה, ומחושבת בנפרד בבנק שלכם.
- יש גם עמלת פתיחת תיק בהלוואה החדשה — עוד עלות שצריך להביא בחשבון מול החיסכון החודשי.
- ככל שנותרו יותר שנים למשכנתא, הפוטנציאל לחיסכון גדול יותר — מיחזור בשנה האחרונה של ההלוואה כמעט תמיד לא משתלם.
- המחשבון מציג הערכה בלבד — לחישוב מדויק ומחייב יש לקבל הצעה רשמית מהבנק, כולל כל העמלות.
מונחים חשובים במיחזור משכנתא
- עמלת פירעון מוקדם
- עמלה שמשלמים לבנק על סגירת ההלוואה הקיימת לפני מועדה, כפיצוי על אובדן ריבית עתידית. מחושבת לפי נוסחה שנקבעה ע"י בנק ישראל.
- עמלת פתיחת תיק
- עמלה חד-פעמית שגובה הבנק החדש עבור פתיחת תיק ההלוואה — עלות קבועה יחסית, לרוב כמה אלפי שקלים.
- נקודת איזון
- משך הזמן שלוקח לחיסכון החודשי מהמיחזור "לכסות" את עלויות המעבר החד-פעמיות. מיחזור משתלם רק אם התקופה שנותרה למשכנתא ארוכה מנקודת האיזון.
- מיחזור פנימי
- שינוי מסלול או ריבית מול אותו בנק שבו לקוחה המשכנתא, ללא מעבר לבנק אחר — לעיתים כרוך בעמלות נמוכות יותר מהעברה מלאה.
שאלות נפוצות
כמה זמן לוקח תהליך מיחזור משכנתא?
בממוצע כמה שבועות — תלוי בזמינות מסמכים, שמאות (אם נדרשת) ואישור הבנק החדש.
האם אפשר למחזר רק חלק מהמשכנתא?
כן. אפשר למחזר מסלול ספציפי בתוך התמהיל ולהשאיר את השאר כפי שהוא, אם זה המסלול שבו הפער בריבית הכי משמעותי.
האם כדאי למחזר אצל אותו בנק או לעבור לבנק אחר?
שני האפשרויות אפשריות — לעיתים הבנק הקיים מציע תנאים דומים כדי לשמר אתכם כלקוחות, אבל כדאי תמיד לבדוק הצעות מתחרות כדי לדעת אם באמת מקבלים את התנאי הכי טוב.
האם צריך שמאות חדשה לצורך מיחזור?
לפעמים כן, בעיקר אם עברו כמה שנים מהשמאות המקורית או אם עוברים לבנק אחר — הבנק החדש יידע להגיד אם נדרשת שמאות עדכנית.
האם מיחזור משפיע על תמהיל המסלולים שלי?
כן — במיחזור אפשר (ולעיתים כדאי) לבנות תמהיל חדש לגמרי, ולא רק להחליף ריבית באותו מבנה קיים.
מה ההבדל בין מיחזור לאיחוד הלוואות?
מיחזור מחליף את המשכנתא הקיימת בהלוואה חדשה בתנאים טובים יותר. איחוד הלוואות ממזג התחייבויות נוספות (הלוואות אישיות, אשראי) לתוך המשכנתא — שני תהליכים שונים שיכולים גם להתבצע יחד.