מחשבון משכנתא
בנה את התמהיל הנכון
הזן את נתוני ההלוואה, השווה עד 3 תמהילים שונים וקבל לוח סילוקין מלא — הכל בזמן אמת.
איך בונים תמהיל משכנתא נכון?
משכנתא לא חייבת להיות במסלול אחד — רוב הבנקים בישראל בכלל מגבילים עד כמה אחוזים מההלוואה יכולים להיות בריבית משתנה. תמהיל הוא פיצול הסכום לכמה מסלולים (פריים, קבועה, משתנה) כדי לאזן בין ודאות בתשלום החודשי לבין עלות ריבית נמוכה יותר. המחשבון למעלה מאפשר לבנות עד 3 מסלולים במקביל ולהשוות תוצאות בזמן אמת, כולל לוח סילוקין מלא.
איך משתמשים במחשבון
- הזינו את סכום ההלוואה הכולל ואת תקופת ההחזר הרצויה (עד 30 שנה).
- בחרו עד 3 מסלולים — לכל מסלול בחרו סוג ריבית (פריים, קבועה צמודה, קבועה לא צמודה, משתנה צמודה) ושיעור ריבית.
- חלקו את סכום ההלוואה בין המסלולים לפי האחוז שתרצו בכל אחד מהם.
- אם רלוונטי, הוסיפו תקופת גרייס (חלקי או מלא) בתחילת ההלוואה.
- בדקו את ההחזר החודשי המשוקלל ואת לוח הסילוקין המלא שמוצג אוטומטית למטה.
- שנו פרמטרים ובדקו תרחישים נוספים כדי להשוות בין תמהילים שונים לפני שאתם פונים לבנק.
הנוסחה מאחורי החישוב
לכל מסלול מחושב החזר חודשי בנפרד לפי שיטת שפיצר (הנוסחה הסטנדרטית להחזר קבוע): החזר חודשי = קרן × [ריבית חודשית × (1+ריבית חודשית)^מספר תשלומים] ÷ [(1+ריבית חודשית)^מספר תשלומים − 1]. במסלולים צמודים למדד, יתרת הקרן מתעדכנת מדי חודש לפי שיעור ההצמדה שהזנתם, כך שההחזר בפועל יכול לעלות עם הזמן גם אם הריבית הנקובה קבועה. ההחזר החודשי הכולל הוא סכום ההחזרים של כל המסלולים יחד, ולוח הסילוקין המוצג מפרק כל תשלום לרכיב קרן ולרכיב ריבית לאורך כל תקופת ההלוואה.
נקודות שחשוב לשים לב אליהן
- שיטת ההחזר משנה את סדר גודל התשלום הראשוני: שפיצר (קרן+ריבית קבועים) מתחיל בהחזר נמוך יותר; קרן שווה מתחיל גבוה יותר אך יורד עם הזמן ומשלם פחות ריבית כוללת.
- מסלול "פריים" צמוד לריבית בנק ישראל — נכון להיום עומד על 5%, ומשתנה בכל שינוי ריבית של הבנק המרכזי.
- אחוז המימון המקסימלי (LTV) תלוי בסוג הדירה: עד 75% לדירה ראשונה, 70% לדירה חליפית, 50% בלבד לדירה להשקעה.
- ההחזר החודשי המקסימלי מוגבל ל-40% מההכנסה הפנויה (יחס החזר להכנסה — PTI), לפי הנחיות בנק ישראל.
מונחים חשובים במשכנתא
- שפיצר
- שיטת החזר שבה התשלום החודשי (קרן+ריבית) קבוע לאורך כל התקופה, אך היחס בין קרן לריבית משתנה — בהתחלה משלמים בעיקר ריבית, בהמשך בעיקר קרן.
- קרן שווה
- שיטת החזר שבה רכיב הקרן קבוע בכל תשלום, כך שההחזר הכולל גבוה בהתחלה ויורד בהדרגה. משלמים פחות ריבית כוללת מאשר בשפיצר.
- פריים
- מסלול ריבית משתנה הצמוד לריבית בנק ישראל בתוספת מרווח קבוע (בדרך כלל עד 1.5%-). ניתן לפרוע ללא עמלת פירעון מוקדם.
- ריבית קבועה לא צמודה
- הריבית והתשלום החודשי ידועים מראש וקבועים לכל התקופה, ללא הצמדה למדד. מקנה ודאות מלאה אך בדרך כלל בריבית פתיחה גבוהה יותר.
- ריבית קבועה צמודה למדד
- הריבית עצמה קבועה, אך יתרת הקרן צמודה למדד המחירים לצרכן — כך שההחזר החודשי יכול לעלות עם האינפלציה גם אם הריבית לא זזה.
- LTV (Loan to Value)
- אחוז המימון — היחס בין סכום ההלוואה לשווי הנכס. מוגבל ע"י בנק ישראל בהתאם לסוג הדירה.
- תקופת גרייס
- דחייה של תחילת ההחזר המלא — גרייס חלקי (משלמים ריבית בלבד) או גרייס מלא (לא משלמים דבר), לרוב לכמה חודשים בתחילת ההלוואה.
שאלות נפוצות
כמה מסלולים כדאי לקחת במשכנתא?
אין מספר "נכון" — זה תלוי ביכולת לספוג עליית ריבית. תמהיל מפוזר על 2-3 מסלולים נחשב מאוזן, אבל כדאי לבנות אותו מותאם אישית ולא לפי נוסחה כללית.
מה ההבדל בין ריבית קבועה לריבית משתנה?
בריבית קבועה התשלום החודשי ידוע מראש לכל התקופה. בריבית משתנה (כמו פריים) ההחזר יכול לעלות או לרדת בהתאם לשינויים בשוק — בתמורה לריבית פתיחה נמוכה יותר בדרך כלל.
מה זה תקופת גרייס?
דחייה של תחילת ההחזר החודשי המלא — גרייס חלקי (משלמים ריבית בלבד) או גרייס מלא (לא משלמים כלום), למספר חודשים מוגדר בתחילת ההלוואה.
כמה אחוז מהמשכנתא מותר להיות בריבית משתנה?
בנק ישראל מגביל עד שליש מסך ההלוואה בריבית משתנה שאינה פריים, אך אין הגבלה על מסלול הפריים עצמו — לכן רוב התמהילים כוללים רכיב פריים משמעותי.
האם אפשר לשנות תמהיל אחרי לקיחת המשכנתא?
אפשר, אך רק דרך מיחזור משכנתא — כלומר לקיחת הלוואה חדשה לסגירת הקיימת, מה שכולל בדיקת כדאיות מול עמלת פירעון מוקדם.
האם לוח הסילוקין שהמחשבון מציג הוא ההצעה הסופית של הבנק?
לא. זו הערכה לצורך תכנון בלבד — ההצעה המחייבת מתקבלת רק מהבנק, לאחר בדיקת זכאות ותנאים אישיים.