מיסוי נדל״ן
מחשבון מס רכישה
הזן את מחיר הנכס, בחר את סוג הרוכש — וקבל פירוט מדויק לפי כל מדרגת מס.
פירוט חישוב לפי מדרגות
| מדרגה | טווח מחירים | שיעור מס | סכום חייב | מס בגין מדרגה |
|---|---|---|---|---|
| מדרגה 1 | ₪0 — ₪1,978,745 | 0% | ₪1,978,745 | פטור |
| מדרגה 2 | ₪1,978,745 — ₪2,347,040 | 3.5% | ₪21,255 | ₪744 |
| סה"כ מס רכישה | ₪744 | |||
איך מחושב מס רכישה?
מס הרכישה מחושב במדרגות — כל חלק מהמחיר ממוסה בשיעור שונה, לא כל הסכום באותו אחוז. לדוגמה, ברכישת דירה יחידה: על ה-1,978,745 ₪ הראשונים אין מס בכלל, על החלק שבין 1,978,745 ל-2,347,040 ₪ משלמים 3.5%, וכן הלאה במדרגות עולות. המחשבון למעלה מחשב את זה אוטומטית לפי סוג הרוכש שלכם.
איך משתמשים במחשבון
- הזינו את מחיר הנכס שאתם שוקלים לרכוש.
- בחרו את סוג הרוכש: דירה יחידה, דירה נוספת, או עולה חדש.
- המחשבון מציג מיד את סך המס לתשלום, לצד פירוט מלא של הסכום שממוסה בכל מדרגה בנפרד.
- שנו את מחיר הנכס כדי לבדוק כמה משפיע כל שינוי במחיר על גובה המס בפועל.
הנוסחה מאחורי החישוב
החישוב הוא מדורג (progressive) — בדיוק כמו מס הכנסה. כל מדרגת מחיר ממוסה רק בשיעור שנקבע לה, ולא כל מחיר הנכס באותו שיעור. הסכום הסופי הוא סכום של כל המדרגות: (חלק המחיר במדרגה הראשונה × שיעור המדרגה הראשונה) + (חלק המחיר במדרגה השנייה × שיעור המדרגה השנייה) וכן הלאה, עד למדרגה שבה נמצא מלוא מחיר הנכס. המדרגות והשיעורים שונים לחלוטין בין דירה יחידה, דירה נוספת ועולה חדש — לכן סוג הרוכש הוא הפרמטר המשפיע ביותר על התוצאה, לעיתים יותר ממחיר הנכס עצמו.
נקודות שחשוב לשים לב אליהן
- "דירה יחידה" לא אומר "דירה ראשונה" בהכרח — מי שמוכר את הדירה הקיימת תוך 24 חודשים מרכישת החדשה (או 12 חודשים אם נרכשה מקבלן לאחר קבלת טופס 4) עדיין נחשב כרוכש דירה יחידה לצורך המס.
- דירה שנייה ומעלה ממוסה בשיעור אחיד וגבוה יותר כבר מהשקל הראשון (8%), ללא מדרגת פטור.
- עולים חדשים זכאים למדרגות מס מוזלות משמעותית ב-7 השנים הראשונות לעלייה, ברכישת נכס למגורים או לעסק.
- המדרגות מתעדכנות מדי שנה (ב-16 בינואר) — המספרים באתר מעודכנים לשנת 2026.
מונחים חשובים במס רכישה
- מדרגת מס
- טווח מחיר שממוסה בשיעור אחיד. ככל שמחיר הנכס עולה, חלקים ממנו "נכנסים" למדרגות גבוהות יותר עם שיעור מס גבוה יותר.
- דירה יחידה
- מצב שבו לרוכש (ובן/בת הזוג) אין דירה נוספת בבעלות, או שיש דירה נוספת שתימכר בתוך פרק הזמן הקבוע בחוק. נהנית ממדרגת פטור ומדרגות מוזלות.
- הצהרה על רכישת דירה
- טופס שמוגש לרשות המסים תוך 60 יום מהחתימה על ההסכם, ובו מפרטים את פרטי העסקה לצורך חישוב וגביית מס הרכישה.
- עולה חדש
- לצורך מס רכישה — מי שעלה לישראל בתוך 7 השנים האחרונות, זכאי למדרגות מס מוזלות ברכישת נכס אחד למגורים או לעסק.
שאלות נפוצות
האם מס הרכישה כלול במחיר הדירה?
לא. מס הרכישה משולם בנפרד לרשות המסים, בנוסף למחיר הרכישה ולעלויות נלוות כמו עו"ד ותיווך.
מתי משלמים את מס הרכישה?
תוך 60 יום ממועד החתימה על הסכם המכר.
האם יש הנחה לנכי צה"ל, נפגעי טרור או משפחות שכולות?
כן, קיימות הטבות ייעודיות שלא נכללות במחשבון הכללי — מומלץ לבדוק זכאות מול רשות המסים או עם יועץ.
קניתי דירה נוספת אבל אני מתכנן למכור את הישנה — איזו מדרגה חלה עליי?
אם תמכרו את הדירה הקיימת תוך 24 חודשים (12 אם נרכשה מקבלן לאחר טופס 4), תוכלו לבקש מרשות המסים לחשב לפי מדרגות דירה יחידה ולקבל החזר על ההפרש ששולם.
מה קורה אם לא משלמים את מס הרכישה בזמן?
נצברים הפרשי הצמדה וריבית פיגורים על הסכום שלא שולם, ורשות המסים רשאית לנקוט הליכי גבייה — לכן חשוב לעמוד בלוח הזמנים של 60 יום.
האם רכישת קרקע ריקה ממוסה באותן מדרגות כמו דירה?
לא — קרקע ונכסים שאינם דירת מגורים ממוסים לפי מדרגות שונות לחלוטין, שאינן מחושבות במחשבון הזה.