מה זה מס רכישה?
מס רכישה הוא מס שמשלמים לרשות המיסים בעת רכישת נדל"ן. הוא מחושב כאחוז ממחיר הדירה — וגובהו תלוי בעיקר בשאלה: האם זו הדירה הראשונה שלכם?
דירה ראשונה — יש הקלה משמעותית
על דירה ראשונה, המדינה מעניקה פטור מלא עד לסכום מסוים, ומעליו — מדרגות מס מופחתות.
מדרגות מס רכישה לדירה ראשונה (נכון ל-2026 — מתעדכן מדי שנה):
| שווי הדירה | שיעור המס |
|---|---|
| עד כ-1,978,745 ש"ח | 0% |
| 1,978,746 עד 2,347,040 ש"ח | 3.5% |
| 2,347,041 עד 6,055,070 ש"ח | 5% |
| מעל 6,055,070 ש"ח | 10% |
דוגמה: דירה ראשונה ב-2,000,000 ש"ח — תשלמו מס רק על החלק שמעל הפטור. על 21,255 ש"ח בלבד → מס של כ-744 ש"ח.
דוגמה נוספת: דירה ב-2,500,000 ש"ח — 0% על הראשון, 3.5% על החלק שבין הסכומים → כ-12,846 ש"ח מס.
דירה שנייה ומעלה — מס גבוה יותר
מי שכבר יש לו דירה — או שהייתה לו בעבר — משלם לפי מדרגות שונות ויקרות יותר:
| שווי הדירה | שיעור המס |
|---|---|
| עד 5,872,725 ש"ח | 8% |
| מעל 5,872,725 ש"ח | 10% |
דוגמה: דירה שנייה ב-2,000,000 ש"ח → מס של 160,000 ש"ח. זהו סכום משמעותי מאוד שצריך לתכנן אותו מראש.
מי נחשב "רוכש דירה ראשונה"?
זוגות: אם לאחד מבני הזוג יש כבר דירה — הרכישה נחשבת שנייה, גם אם לשני אין.
ירושה: אם קיבלתם חלק קטן בדירה בירושה (עד שליש) — ייתכן שעדיין תיחשבו לרוכשים ראשונים. כדאי לבדוק עם עורך דין.
מכירה לפני הרכישה: אם מכרתם דירה לפני הרכישה החדשה — ייתכן שתוכלו ליהנות ממדרגות דירה ראשונה. גם כאן — בדקו עם מומחה.
מתי משלמים?
מס הרכישה משולם לרשות המיסים תוך 60 יום מחתימת חוזה הרכישה. חשוב לוודא שיש לכם את הסכום נזיל — זה לא חלק מהמשכנתא.
האם המשכנתא מממנת את מס הרכישה?
לא. המשכנתא מממנת את מחיר הדירה בלבד. את מס הרכישה, שכר עורך הדין ויתר ההוצאות — משלמים מההון העצמי. לכן חשוב לחשב אותם מראש ולוודא שיש מספיק מזומן ביום הסגירה.
תכננו את המס לפני שחותמים
מס רכישה אי אפשר להתחמק ממנו — אבל ניתן לתכנן אותו. לרוכשי דירה ראשונה בסכומים סבירים המס קטן מאוד. לרוכשי דירה שנייה הוא עלול להגיע לעשרות עד מאות אלפי שקלים. הכירו את המספרים לפני שחותמים.