ממה שדרגים לאן?
הרבה אנשים מגיעים לנקודה שבה הדירה הראשונה כבר לא מספיקה — הגיעו ילדים, השתנו צרכים, השתפרה הכנסה. או שרוצים לקנות דירה נוספת להשקעה תוך שמירה על הקיימת.
שני מצבים אלה דומים בבסיסם — אבל כרוכים בכללים שחשוב להכיר.
מה משתנה כשיש לכם כבר דירה?
מימון — לדירה שנייה, הבנק מממן עד 50% בלבד (לעומת 75% לדירה ראשונה). כלומר, צריך להביא לפחות 50% הון עצמי.
מס רכישה — על דירה שנייה, מס הרכישה מתחיל מ-8% ועולה. זה הבדל משמעותי — על דירה של 2 מיליון ש"ח: כ-160,000 ש"ח מס.
מה ההבדל בין "דירה חלופית" לדירה שנייה?
דירה חלופית — אתם קונים דירה חדשה ומוכרים את הישנה (בתוך 18–24 חודשים). במקרה זה — הרכישה מוגדרת "חלופית" ולא "שנייה", ומס הרכישה מחושב בהתאם למדרגות מופחתות.
דירה שנייה (נוספת) — אתם קונים ולא מוכרים את הקיימת. מס הרכישה גבוה יותר והמימון מוגבל יותר.
הבחירה ביניהן היא לא רק עניין של הצהרה — יש מועדים ותנאים שצריך לעמוד בהם. עורך דין הוא חובה.
הון עצמי מהדירה הקיימת
רבים ממנים חלק מהרכישה החדשה על ידי שחרור הון מהדירה הקיימת:
מכירת הדירה הקיימת — הדרך הפשוטה. מוכרים, מקבלים כסף, ומשתמשים בו כהון עצמי.
הלוואה כנגד הדירה הקיימת — אם יש לכם הון בדירה (שוויה גבוה מהמשכנתא שנותרה), ניתן לקחת הלוואה נוספת כנגדה. זה יוצר שתי משכנתאות — וצריך לבדוק שיכולת ההחזר עומדת.
לוגיסטיקה: לקנות לפני שמוכרים?
שאלה נפוצה — ואין תשובה אחת נכונה:
לקנות לפני שמוכרים — מבטיחים לעצמכם את הדירה החדשה. אבל צריך הלוואת גישור, ויש סיכון שמכירת הישנה תתעכב.
למכור לפני שקונים — מגיעים עם כסף בכיס ויכולת מיקוח. אבל עלולים להשאר "תלויים" ולמצוא עצמכם שוכרים זמנית.
לסגור שניהם בו זמנית — הכי קשה לתיאום אבל הכי נוח. דורש תיאום מדויק בין עורכי הדין ובין הבנק.
תכנון כפול: הרכישה החדשה ומה עושים עם הישנה
מעבר לדירה שנייה דורש תכנון כפול: הרכישה החדשה ומה עושים עם הדירה הקיימת. ככל שמכינים יותר מראש — מס, מימון, לוגיסטיקה — כך עלויות הבלתי צפויות קטנות יותר.