מחשבון
מחשבון עלות עסקה
גלו בדיוק מה תהיה העלות האמיתית שלכם, כולל כל העלויות הנלוות
פירוט עלויות העסקה
| סעיף | סכום |
|---|---|
מחיר הנכס סכום הרכישה הבסיסי | ₪2,000,000 |
מס רכישה לפי מדרגות | ₪744 |
שכר טרחת עורך דין 0.5% + מע"מ (18%) | ₪11,800 |
פתיחת תיק משכנתא עמלת הבנק | ₪350 |
| סה"כ עלויות נלוות | ₪12,894 |
מה כלול בעלות הכוללת של עסקת נדל"ן?
מחיר הנכס הוא רק חלק מהעלות. בנוסף משלמים מס רכישה (לפי מדרגות), שכר טרחת עורך דין (0.5% ממחיר הנכס + מע"מ), עמלת פתיחת תיק משכנתא בבנק, ובמידת הצורך גם דמי תיווך (2% + מע"מ) ושכר טרחת יועץ משכנתאות. המחשבון למעלה מרכיב את כל הסעיפים האלה יחד ומציג את העלות האמיתית של העסקה, לא רק את מחיר הנכס.
איך משתמשים במחשבון
- הזינו את מחיר הנכס ובחרו את סוג הרוכש (דירה יחידה, נוספת, עולה חדש) לצורך חישוב מס הרכישה.
- סמנו אילו עלויות נלוות רלוונטיות לעסקה שלכם — שכר טרחת עו"ד, דמי תיווך, שכר טרחת יועץ משכנתאות.
- המחשבון מציג פירוט של כל רכיב עלות בנפרד, לצד הסכום הכולל שתצטרכו להביא ממקורות עצמיים.
- השוו בין תרחישים (למשל עם/בלי מתווך) כדי להבין איך כל רכיב משפיע על העלות הכוללת.
הנוסחה מאחורי החישוב
העלות הכוללת = מחיר הנכס + מס רכישה (מחושב לפי מדרגות, ראו מחשבון מס רכישה) + שכר טרחת עו"ד (כ-0.5% ממחיר הנכס, בתוספת מע"מ) + עמלת פתיחת תיק משכנתא (סכום קבוע יחסית שנקבע ע"י הבנק) + דמי תיווך אם רלוונטי (בדרך כלל 2% ממחיר הנכס, בתוספת מע"מ) + שכר טרחת יועץ משכנתאות אם נעזרתם באחד. חשוב להבחין בין רכיבים שממומנים ע"י המשכנתא (מחיר הנכס עצמו, עד לתקרת ה-LTV) לבין רכיבים שחייבים לבוא מהון עצמי — כל העלויות הנלוות נכללות בקטגוריה השנייה.
נקודות שחשוב לשים לב אליהן
- דמי התיווך אינם חובה — משלמים אותם רק אם נעשתה עסקה דרך מתווך; קנייה ישירה מהמוכר או מקבלן לרוב לא כוללת עמלת תיווך לרוכש.
- שכר טרחת עו"ד ניתן למיקוח — 0.5% הוא ממוצע מקובל בשוק, לא תעריף קבוע בחוק.
- מע"מ (18%) חל על שכר הטרחה של עו"ד ומתווך, לא על מס הרכישה עצמו — שני דברים נפרדים לגמרי.
- שיעור המע"מ עצמו נקבע ע"י המדינה ומשתנה מדי כמה שנים — כדאי לוודא שהשיעור באתר עדיין בתוקף לפני חתימה על הסכם.
מונחים חשובים בעלויות עסקה
- שכר טרחת עו"ד
- תשלום לעורך הדין המלווה את העסקה מטעם הרוכש — בדיקת זכויות, ניסוח והסכם, רישום בטאבו. נהוג לחשב כאחוז ממחיר הנכס, בתוספת מע"מ.
- דמי תיווך
- עמלה למתווך שהביא את העסקה, בדרך כלל 2% ממחיר הנכס בתוספת מע"מ. משולם רק כשהעסקה בוצעה בפועל דרך מתווך.
- עמלת פתיחת תיק
- עמלה חד-פעמית שגובה הבנק עבור פתיחת תיק המשכנתא ובדיקת הבקשה — סכום קבוע יחסית, בלתי תלוי בגובה ההלוואה.
- הון עצמי
- הכסף שהרוכש מביא ממקורותיו (חסכונות, מתנות, הלוואות חוץ-בנקאיות) לכיסוי החלק שאינו ממומן ע"י המשכנתא ולכיסוי כל העלויות הנלוות.
שאלות נפוצות
האם אפשר לממן את עלויות העסקה הנלוות דרך המשכנתא?
בדרך כלל לא — הבנק ממן את רכישת הנכס עצמו, ועלויות נלוות כמו עו"ד ומס רכישה צריכות להיות ממקורות עצמיים (הון עצמי).
מתי משלמים את שכר טרחת עורך הדין?
בדרך כלל בשלבים — מקדמה בחתימת ההסכם והיתרה סביב מועד המסירה, לפי הסכם שכר הטרחה הספציפי מול העו"ד.
האם יש הבדל בעלויות בין רכישה מקבלן לרכישה יד שנייה?
כן — ברכישה מקבלן לרוב אין דמי תיווך, אך יש תשלום לעורך הדין מטעם החברה הקבלנית עבור הליכי הרישום, שנע בדרך כלל בין 5,000 ל-7,000 ₪ בתוספת מע"מ.
האם צריך גם שמאות בעלויות הנלוות?
כן, אם לוקחים משכנתא — הבנק דורש שמאות לנכס כתנאי לאישור ההלוואה, ועלותה (בדרך כלל כמה מאות עד כאלף שקלים) חלה על הרוכש.
האם עלויות העסקה שונות בין דירה יד שנייה לדירה חדשה מקבלן?
כן במעט — בקבלן בדרך כלל אין דמי תיווך אך יש עלות רישום מול החברה הקבלנית, וגם חשיפה אפשרית להצמדה למדד תשומות הבנייה עד קבלת המפתח.
מה קורה אם ההון העצמי לא מספיק לכיסוי כל העלויות הנלוות?
זו בעיה נפוצה — יש לתכנן מראש הון עצמי שמכסה גם את מחיר הנכס בניכוי המשכנתא וגם את כל העלויות הנלוות, לא רק את מחיר הנכס עצמו.