האם הבנק מאשר להשכיר?
בדרך כלל — כן. אין איסור כללי על השכרת דירה שיש עליה משכנתא. הבנק מתעניין בעיקר שתמשיכו לשלם את ההחזר החודשי — מאיפה הכסף מגיע, פחות רלוונטי לו.
עם זאת — כדאי לעיין בחוזה המשכנתא שלכם. חלק מהחוזים כוללים סעיף שדורש הודעה לבנק לפני השכרה. אם יש סעיף כזה — עמדו בו.
מה קורה כשמשכירים ועוברים לדירה שנייה?
כאן נכנסת שאלת הגדרת הדירה. כשלקחתם משכנתא, כנראה הגדרתם את הדירה כ"דירה יחידה" — מה שאפשר לכם לקבל מימון של עד 75%.
אם עכשיו אתם קונים דירה שנייה ומשכירים את הראשונה — מבחינת הבנק החדש, הדירה הראשונה שלכם נחשבת דירה בבעלות. לכן, הדירה השנייה תחויב בדרישות דירה שנייה: מימון מקסימלי 50% ומס רכישה גבוה יותר.
מיסוי על שכר הדירה
הכנסה משכר דירה חייבת במס — אבל יש כמה מסלולים:
מסלול פטור ממס — על הכנסה משכר דירה עד לתקרה חודשית מסוימת (מתעדכנת מדי שנה — בדקו את התקרה הנוכחית), ניתן לקבל פטור מלא ממס. אבל — לא ניתן לנכות הוצאות.
מסלול מס מופחת (10%) — משלמים 10% מס על כל הכנסת השכירות, ללא קשר להוצאות. פשוט, ללא בירוקרטיה.
מסלול מס מלא — מדרגות מס רגילות, אבל ניתן לנכות הוצאות (פחת, תיקונים, ריבית על המשכנתא). כדאי למי שיש הוצאות גבוהות.
המלצה: התייעצו עם רואה חשבון — הבחירה במסלול המתאים יכולה לחסוך אלפי שקלים בשנה.
האם ניתן לנכות את ריבית המשכנתא כהוצאה?
כן — במסלול המס המלא בלבד. אם אתם מדווחים על הכנסת שכירות במסלול המלא, ניתן לנכות את חלק הריבית ששילמתם על המשכנתא כהוצאה מוכרת.
זה יכול להפחית משמעותית את נטל המס — אבל דורש ניהול ספרים מסודר.
מה חשוב לסדר בהסכם השכירות?
ביטוח — ודאו שהדייר מודע לביטוח התכולה שלו. ביטוח המבנה שלכם לא מכסה את חפצי הדייר.
תשלומי ועד ואחזקה — קבעו מראש מי אחראי למה: ועד בית, תיקונים שוטפים, תקלות קטנות.
שמירה על הנכס — הסכם השכירות צריך לציין את מצב הדירה ואת חובות הדייר לשמור עליה.
לסיכום
להשכיר דירה עם משכנתא — לגיטימי לחלוטין וגם נפוץ. אבל לפני שחותמים על חוזה שכירות, כדאי לבדוק את חוזה המשכנתא, לבחור מסלול מיסוי נכון ולהכין הסכם שכירות מסודר. שכר דירה שמכסה חלק מהמשכנתא — זה נכס שעובד בשבילכם.