מחשבון
שכ"ד מול קנייה
מה משתלם יותר בטווח הארוך?
תשואת שוק מניות ממוצעת היסטורית ~7%
שווי נטו לאורך השנים
| שנה | 🏠 קנייה | 📈 שכירות + השקעה | מי קדים? |
|---|---|---|---|
| 1 נקודת מפנה | ₪454,739 ₪1,545,000 שווי דירה | ₪435,875 | קנייה ✓ |
| 5 | ₪805,110 ₪1,738,911 שווי דירה | ₪704,298 | קנייה ✓ |
| 10 | ₪1,323,812 ₪2,015,875 שווי דירה | ₪1,105,381 | קנייה ✓ |
| 15 | ₪1,950,526 ₪2,336,951 שווי דירה | ₪1,597,468 | קנייה ✓ |
| 20 | ₪2,743,981 ₪2,709,167 שווי דירה | ₪2,240,784 | קנייה ✓ |
איך משווים בין שכירות לקנייה לטווח ארוך?
ההשוואה האמיתית היא לא "כמה משלמים בחודש" אלא מה קורה להון שלכם לאורך זמן. קונה בונה הון דרך עליית ערך הנכס ופירעון הקרן במשכנתא, אבל גם מוציא על תחזוקה (0.5% מערך הנכס לשנה בהערכת המחשבון). שוכר לא בונה הון בנכס, אבל יכול להשקיע את ההפרש (בין שכר הדירה לתשלום המשכנתא השווה ערך) בשוק ההון. המחשבון משווה את שני המסלולים שנה אחרי שנה ומראה מתי (אם בכלל) הקנייה "עוקפת" את השכירות+השקעה.
איך משתמשים במחשבון
- הזינו את שכר הדירה החודשי הנוכחי (או הצפוי) לנכס המקביל.
- הזינו את מחיר הרכישה החלופי לאותו נכס, ההון העצמי הזמין ותנאי המשכנתא.
- הזינו הנחות לטווח הארוך: קצב עליית שכר הדירה, קצב עליית ערך הנכס, ותשואת ההשקעה השנתית הצפויה על ההפרש.
- בדקו את גרף ההשוואה שנה אחרי שנה, ובפרט את נקודת האיזון — השנה שבה מסלול אחד עוקף את השני מבחינת הון מצטבר.
הנוסחה מאחורי החישוב
בכל שנה מחושב ההון המצטבר בשני המסלולים בנפרד. במסלול הקנייה: הון = הון עצמי שהושקע + סך תשלומי הקרן ששולמו עד כה + עליית ערך הנכס המצטברת − עלויות תחזוקה מצטברות (0.5% משווי הנכס לשנה). במסלול השכירות: הון = ההון העצמי המקורי מושקע בשוק ההון (בתשואה השנתית שהזנתם) + ההפרש החודשי בין תשלום המשכנתא השווה-ערך לשכר הדירה בפועל, גם הוא מושקע ומצטבר לפי אותה תשואה. המחשבון משווה בין שני הערכים בכל שנה ומאתר את השנה הראשונה שבה ההון במסלול הקנייה עולה על ההון במסלול השכירות+השקעה, אם בכלל בטווח הזמן שנבדק.
נקודות שחשוב לשים לב אליהן
- התוצאה רגישה מאוד להנחות — תשואת ההשקעה השנתית, קצב עליית ערך הנכס וקצב עליית שכר הדירה כולם הנחות שאתם קובעים, לא עובדות. שינוי קטן בהן יכול להפוך את המסקנה.
- "נקודת האיזון" היא ממוצע, לא הבטחה — שוק הנדל"ן ושוק ההון לא זזים בקו ישר; שנה בודדת יכולה לחרוג מהותית מהתחזית הרב-שנתית.
- המחשבון לא כולל מיסוי — לא מס שבח במכירת הנכס, ולא מס רווחי הון על תיק ההשקעות של השוכר. שני הצדדים חשופים למיסוי שהמודל לא מביא בחשבון.
מונחים חשובים בהשוואת שכירות מול קנייה
- נקודת איזון
- השנה שבה ההון המצטבר במסלול הקנייה משתווה ועולה על ההון המצטבר במסלול השכירות+השקעה, לפי ההנחות שהוזנו.
- עלות הזדמנות
- התשואה שוויתרתם עליה בכך שההון העצמי "נעול" בנכס במקום מושקע בשוק ההון (או להפך, אצל השוכר).
- מס שבח
- מס על הרווח ממכירת נכס מקרקעין. לרוב יש פטור מלא על דירת מגורים יחידה, אך המחשבון לא בודק זכאות ספציפית ולא כולל את המס בחישוב.
- תחזוקה שוטפת
- הוצאות אחזקה, תיקונים ושיפוצים שבעל דירה נושא בהם ושוכר בדרך כלל לא — מוערכות במחשבון כ-0.5% משווי הנכס לשנה.
שאלות נפוצות
האם שכירות היא באמת "כסף זרוק" כמו שאומרים?
לא בהכרח — זה תלוי לגמרי מה עושים עם ההפרש שלא הולך למשכנתא. אם משקיעים אותו בעקביות, שכירות יכולה להיות אסטרטגיה פיננסית טובה באותה מידה כמו קנייה.
מה קורה אם אני לא באמת משקיע את ההפרש?
אז ההשוואה לא רלוונטית אליכם — כל היתרון התיאורטי של "שכירות+השקעה" תלוי במשמעת של להשקיע את ההפרש בפועל, לא רק להוציא אותו.
האם יש עדיפות ברורה בין השתיים?
אין תשובה אחת נכונה לכולם — זה תלוי בטווח הזמן שלכם, ביציבות התעסוקתית, בסבילות לסיכון ובתשואה שאתם באמת מסוגלים להשיג בהשקעה לעומת ברכישת נכס.
איך יציבות תעסוקתית משפיעה על הבחירה?
משכנתא היא התחייבות ארוכת טווח עם החזר חודשי קבוע — מי שהכנסתו פחות יציבה עשוי להעדיף את הגמישות שבשכירות, גם אם התחשיב הכלכלי הטהור מעדיף קנייה.
האם המחשבון מתאים גם למי ששוקל למכור נכס קיים ולעבור לשכירות?
המחשבון בנוי להשוואת מסלולים מנקודת התחלה זהה (בלי נכס בבעלות) — למי שכבר בעל נכס יש שיקולים נוספים כמו עלויות מכירה ומס שבח, שלא נכללים כאן.