השקעות נדל״ן
מחשבון תשואה על נכס
הזן שווי דירה, שכירות חודשית ומספר חודשי השכרה — וקבל את התשואה השנתית.
פירוט החישוב
מה אומרת התשואה?
איך מחשבים תשואה על נכס להשקעה?
התשואה השנתית ברוטו מחושבת לפי הכנסה שנתית משכירות חלקי שווי הנכס, כפול 100. המחשבון משתמש כברירת מחדל ב-11 חודשי השכרה בשנה (לא 12) כדי לשקף תקופת החלפת דיירים/עמידה ריקה שקורה כמעט תמיד בפועל — הנחה שמקרבת את התוצאה למציאות.
איך משתמשים במחשבון
- הזינו את שווי הנכס (מחיר הרכישה או השווי הנוכחי בשוק).
- הזינו את שכר הדירה החודשי הצפוי או הנוכחי.
- המחשבון מכפיל את שכר הדירה ב-11 חודשים (ברירת מחדל, ניתנת לשינוי) כדי לחשב הכנסה שנתית ריאלית.
- קבלו את אחוז התשואה השנתית ברוטו, לצד סיווג (גבוהה/בינונית/נמוכה) שמסייע לפרש את התוצאה בהקשר.
הנוסחה מאחורי החישוב
תשואה שנתית ברוטו (%) = (שכר דירה חודשי × 11 חודשים ÷ שווי הנכס) × 100. הבחירה ב-11 חודשים במקום 12 היא הנחת עבודה שמטרתה לקרב את התוצאה למציאות — כמעט בכל השכרה יש פרק זמן של חיפוש דייר חדש, שיפוצים קלים בין דיירים, או חודש חינם כתמריץ לחתימה, ולכן חישוב לפי 12 חודשי שכירות מלאים נוטה להטעות כלפי מעלה. זו תשואה ברוטו בלבד — לא מפחיתה הוצאות שוטפות כמו ארנונה, ועד בית, ביטוח ותחזוקה, ולכן היא נקודת פתיחה להשוואה בין נכסים ולא הרווח נטו בפועל.
נקודות שחשוב לשים לב אליהן
- זו תשואה ברוטו, לא נטו. החישוב לא מפחית ארנונה, ועד בית, תחזוקה, ביטוח, עמלת ניהול נכס או עלות מימון אם יש משכנתא על הנכס — כל אלה מקטינים את התשואה בפועל.
- המחשבון מסווג את התוצאה ל"תשואה גבוהה" (5%+), "בינונית" (3.5%-5%) או "נמוכה" (מתחת ל-3.5%) — זו הערכה כללית, לא אמת מידה רשמית, והיא תלויה מאוד באזור ובסוג הנכס.
- תשואה גבוהה לא תמיד אומרת השקעה טובה יותר — לעיתים היא משקפת גם סיכון גבוה יותר (אזור פחות מבוקש, עלייה נמוכה יותר בערך הנכס לאורך זמן).
מונחים חשובים בתשואת נדל"ן
- תשואה ברוטו
- הכנסה שנתית משכירות חלקי שווי הנכס, לפני הפחתת הוצאות שוטפות. המדד הבסיסי והנפוץ ביותר להשוואה ראשונית בין נכסים.
- תשואה נטו
- תשואה ברוטו בניכוי כל ההוצאות השוטפות (ארנונה, ועד בית, תחזוקה, ביטוח, ניהול) — משקפת את הרווח האמיתי מההשקעה.
- תשואה על ההון (Cash on Cash)
- הכנסה שנתית נטו חלקי ההון העצמי שהושקע בפועל (לא שווי הנכס המלא) — רלוונטית כשיש משכנתא על הנכס.
- רווח הון
- הרווח ממכירת הנכס בעתיד במחיר גבוה יותר מהרכישה, בנפרד לגמרי מתשואת השכירות השוטפת.
שאלות נפוצות
מה ההבדל בין תשואה ברוטו לתשואה נטו?
תשואה ברוטו היא הכנסה משכירות חלקי שווי הנכס, בלי הוצאות. תשואה נטו מפחיתה את כל ההוצאות השוטפות (ארנונה, ועד בית, תחזוקה) ונותנת תמונה מדויקת יותר של הרווח בפועל.
מה נחשב תשואה טובה בישראל?
זה משתנה לפי אזור — במרכז הארץ תשואות של 2.5%-3.5% נחשבות סבירות בגלל מחירי הנכסים הגבוהים, בעוד שבפריפריה אפשר למצוא תשואות של 5% ומעלה.
האם התשואה כוללת עליית ערך הנכס?
לא. המחשבון מודד רק תשואה משכירות (Rental Yield) — לא כולל רווח הון פוטנציאלי ממכירת הנכס בעתיד.
למה המחשבון לא משתמש ב-12 חודשי שכירות?
כי בפועל כמעט תמיד יש פרק זמן ללא שכירות בין דיירים — 11 חודשים היא הנחת עבודה ריאליסטית יותר, וניתן לשנות אותה ידנית אם יש לכם נתונים מדויקים יותר על הנכס הספציפי.
האם כדאי להשוות תשואה בין ערים שונות?
אפשר, אך בזהירות — תשואה גבוהה יותר בפריפריה משקפת לרוב גם ביקוש נמוך יותר ופוטנציאל עליית ערך איטי יותר, בעוד תשואה נמוכה יותר במרכז מגיעה עם ביקוש יציב ופוטנציאל עליית ערך גבוה יותר.
איך משכנתא על הנכס משפיעה על התשואה שמוצגת?
המחשבון לא מביא בחשבון מימון — התשואה מחושבת על שווי הנכס המלא. אם יש משכנתא, כדאי לבדוק גם תשואה על ההון העצמי בפועל (Cash on Cash), שתהיה שונה מהתוצאה כאן.